Proposta da Startup NUATO coloca de um lado o longevo, que vende seu imóvel, mas mantém o direito de usufruto; para investidores, lucros superiores àqueles tradicionais do setor imobiliário e também competitivos com investimentos no mercado financeiro.
A proptech NUATO, Startup que atua no segmento imobiliário, traz um modelo de negócio inédito no Brasil, no qual a premissa é maximizar benefícios mútuos entre longevos e investidores em imóveis por meio da compra e venda de “Nua Propriedade” com a reserva de “Usufruto”: institutos jurídicos presentes no Código Civil Brasileiro que remontam à época do direito romano.
A partir da modalidade de “Compra e Venda da Nua Propriedade”, a proposta da NUATO é a convergência de interesses entre as pessoas 60+ e investidores no ramo imobiliário. Os dois grupos interessados participam dessa transação imobiliária com suporte na legislação brasileira (Código Civil arts. 1.390 a 1.141; Lei n. 11.154/1991, art. 9º, inciso II, entre outros dispositivos legais), mas utilizada de uma forma inovadora e dessa maneira atende a interesses bem diferentes.
NUATO: intersecção entre longevos e investidores
De um lado, o longevo vende seu imóvel mais barato e em contrapartida mantém o direito de usufruto; isto é, obtém liquidez imediata com a venda do imóvel por uma fração de seu valor e, por outro lado, pode permanecer morando em seu lar até o final de sua vida.
O longevo, usufrutuário, ainda tem a possibilidade, caso lhe seja conveniente, de alugar o imóvel e gerar uma renda mensal a seu favor, caso por exemplo, deseje fazer uma viagem de longa duração. Vale dizer ainda que o período do usufruto não precisa necessariamente ser vitalício. Em comum acordo, comprador e vendedor definem um prazo específico. Assim, a pessoa tem a oportunidade de garantir maior segurança financeira, seja para saldar dívidas, bancar custos com saúde, gastar com bem-estar, lazer, ou até mesmo realizar seus mais diversos sonhos.
Para o investidor, que compra um imóvel ocupado, a vantagem é obter um desconto considerável sobre o valor e auferir lucros superiores àqueles tradicionais do setor imobiliário ou até mesmo ter ganhos maiores que investimentos no mercado financeiro. O comprador obtém a propriedade plena do imóvel apenas ao final do prazo de usufruto. Eventualmente, o titular da nua propriedade pode revendê-la a qualquer momento, sendo que o usufruto permanece resguardado de qualquer maneira. É um caminho repleto de benefícios para o investidor que preza por ativos de raiz e valorização patrimonial a longo prazo, pois além do desconto o imóvel tende a se valorizar.
O modelo de comercialização imobiliária segue um formato legal em que a propriedade é dividida em duas partes: a primeira corresponde à titularidade do imóvel sem o direito de usufruir do bem (nu-proprietário) e a segunda é o usufruto que permite ao vendedor morar ou alugar o imóvel pelo período combinado entre comprador e vendedor (usufrutuário). Após o final do prazo ou falecimento do vendedor, o comprador pode também usufruir do imóvel.
A proptech NUATO foi idealizada por Rodrigo Petriz, advogado especialista em Direito Civil pela USP, que estudou a legislação brasileira e os mercados europeus. No processo de consolidação da NUATO, a empresa italiana Preatoni Nuda Proprietà se interessou em entrar como sócia no negócio, trazendo para a plataforma seu know-how e tecnologia, desenhada especificamente para o mercado brasileiro.
“O potencial da NUATO vai muito além de impactar o mercado imobiliário. A empresa busca liderar, em conjunto com outros agentes, um processo de transformação na realidade socioeconômica da população idosa brasileira. E já temos um plano definido para assumir este papel”, enfatiza Rodrigo Petriz, da NUATO.
O Grupo Preatoni possui atuação internacional no setor imobiliário e é líder no mercado italiano de compra e venda de Nua Propriedade, um modelo amplamente adotado na França e Espanha. Para a NUATO, a comercialização de Nua Propriedade ganha ainda mais respaldo por meio da parceria com a Preatoni ao garantir base sólida de conhecimento no segmento de nua propriedade, altos padrões de excelência, segurança e expertise em tecnologia.
“A intermediação da Nua Propriedade será realizada em uma plataforma online, com uma arquitetura de navegação simples e ágil”, comenta Rodrigo Petriz, CEO da empresa.
O mercado de nua propriedade é formado por imóveis que não estão à venda, pois são imóveis cujos proprietários não desejam se desfazer deles. Quando tomam conhecimento que podem vender o imóvel onde é sua moradia e ainda assim continuar a usufruir dela, essa hipótese passa a ser um caminho que atende aos seus interesses e então anunciam a nua propriedade de seu imóvel à venda.
“É comum que longevos tenham que passar pela triste situação de vender sua casa e adquirir um imóvel menor e mais barato para conseguir manter sua subsistência. Por meio da venda da nua propriedade não precisam passar por isso” diz Rodrigo Petriz.
Benefícios para os dois lados do negócio
A compra e venda da Nua Propriedade traz benefícios aos dois lados do negócio. Além de ser um modelo amparado na lei brasileira, também é validado em países europeus que já passaram pelo mesmo momento que o Brasil está passando com o a população ficando cada vez mais idosa. A baliza central para se calcular o percentual de desconto a ser aplicado sobre o valor do imóvel se dá a partir da idade do longevo – quanto menor é a idade do vendedor, maior é o desconto; e, vice-versa, quanto maior é a idade do indíviduo, menor é o desconto.
Para Petriz, a proposta da NUATO ajuda longevos a superarem problemas financeiros e a realizarem seus sonhos. “E disponibiliza oportunidades vantajosas a investidores que prezam por uma valorização patrimonial a longo prazo e que também têm uma visão para o futuro com o interesse comum de uma vida melhor na terceira idade.”
Inteligência Artificial e plataforma digital customizada
A NUATO utiliza uma plataforma digital customizada, que integra Inteligência Artificial nas interações entre os clientes, verificação documental e avaliações dos imóveis e os percentuais de descontos adequados a cada propriedade. O acesso à plataforma é simples e intuitivo, sendo que parte desses recursos, embora já desenvolvidos conjuntamente com a empresa italiana parceira, serão disponibilizados gradativamente à medida que a base de imóveis cadastrados cresça e conforme aumente a demanda por esse ativo imobiliário por parte de investidores.
A parceria comercial com a Preatoni também permitirá, ainda este ano, que as nuas propriedades a serem disponibilizadas no Brasil também sejam oferecidas aos mais de 2.500 investidores em nua propriedade registrados na plataforma italiana. Da mesma forma, as nuas propriedades italianas serão disponibilizadas aos investidores brasileiros por meio da plataforma da NUATO.
Rodrigo Petriz destaca que os recursos tecnológicos da NUATO, com o auxílio de ferramentas de Inteligência Artificial, permitirão a realização de avaliações assertivas nos valores das propriedades e nuas-propriedades, bem como um due diligence integral da transação. Esse processo minucioso reúne informações qualificadas que são analisadas com inteligência artificial e validação humana para viabilizar o negócio da maneira mais segura possível.
Intermediação entre longevos e investidores
De um lado, a NUATO atenderá investidores que sabem que podem aplicar seu dinheiro de forma segura e garantida, e fazer ao mesmo tempo um investimento ético e de alto valor social. De outro, os vendedores (longevos) garantem a liquidez necessária para resolver seus problemas ou melhorar seu estilo de vida sem perder o uso do imóvel. A transação do imóvel por ser feita de forma isolada ou mesmo pelo casal, neste caso, com usufruto até o fim da vida de ambos.
No Brasil, o perfil das pessoas 60+ é bem conhecido: geralmente, são aposentados, sem fonte de receita extra e dependentes de liquidez financeira. Muitos não saem do mercado de trabalho ou voltam a trabalhar exatamente por precisar de renda extra. Além disso, se desfazer do imóvel não é uma decisão fácil e envolve aspectos emocionais, tanto pela tradição do local de moradia e a familiaridade com o bairro, e afeto pelo imóvel e/ou passado.
A NUATO compreende que a permanência na moradia permeia a vida dos longevos. No entanto, pressionados pelo alto custo de vida, a Nua Propriedade ganha adesão por apresentar soluções rápidas e factíveis, como saldar dívidas, bancar custos dos cuidados com a saúde, bem-estar, lazer, realização de sonhos e tranquilidade financeira. A venda soluciona as demandas dessa geração, com regras claras, em que é fixado ou um determinado período de moradia ou por toda vida.
Endividamento da Geração X brasileira
Na maioria dos casos, a conta não fecha. Muitos longevos têm mais gastos do que receita financeira. A aposentadoria mal cobre as despesas básicas e muita gente se vê sem saída. A NUATO traz essa solução e faz a conexão entre longevos, por meio de mais liquidez financeira, e investidores, que buscam oportunidades no segmento imobiliário e podem ter retorno acima do mercado.
“Nosso modelo de negócio é moldado em um processo comercial ganha-ganha, em que todas as partes envolvidas saem beneficiadas”, esclarece o CEO da NUATO.
Dados do IBGE indicam que mais de 4 milhões de longevos vivem sozinhos no Brasil. Muitos enfrentam desafios financeiros, especialmente com o aumento do custo de vida e despesas médicas.
Levantamentos feitos pelo Serasa (2023), indicaram que cerca de 70% dizem que a aposentadoria não é suficiente para viver. E, segundo o último Boletim Estatístico da Previdência Social, de fevereiro de 2024, o valor médio das aposentadorias urbanas é R$ 1.863,38.
Conforme fonte também do Serasa, no período de 2019 a 2023, 13 milhões de 60+ estavam com dívidas em atraso, 3 milhões a mais que em 2019. O crescimento da inadimplência entre longevos subiu 32,7%, praticamente o triplo da média de inadimplência nacional, que teve alta de 13,4% no período.
Estudo do Censo e Datafolha de 2022 apontava que 62% da população brasileira vivia em imóveis próprios e quitados. E dentre essa parcela, os longevos representam 81%. Ainda assim, como enfrentam muitas dificuldades financeiras, têm como prejudicada a manutenção do imóvel que, por consequência, segue um processo de depreciação contínuo.
Optar pela venda tradicional de um imóvel – isto é, vender a plena propriedade de um imóvel – como solução para equilibrar as finanças é uma decisão que deve ser tomada com cautela adicional. Ela pode liberar uma parcela de capital para cobrir despesas imediatas e reduzir custos de vida, mas pode criar também insegurança habitacional, além da dificuldade em encontrar uma nova moradia nos mesmos padrões.
Entre os principais motivos de endividamento da Geração X brasileira (60+) está o aumento do custo de vida, restrição de crédito, que impulsiona novos empréstimos, e dívidas acumuladas que podem limitar o poder de compra e dificultar o pagamento de despesas essenciais.
Benefícios para o investidor
De modo geral, o perfil do investidor brasileiro que atua no segmento imobiliário tende a ser mais moderado, especialmente porque o segmento é visto como uma forma de investimento estável e de longo prazo.
Neste contexto, a NUATO entra no mercado para atender também investidores em busca de oportunidades únicas, porque quer valorização patrimonial futura, com segurança de ativos tangíveis e rentabilidade – item observado por quem já possui outros investimentos e fontes de renda.
Para os investidores, os imóveis podem ser adquiridos com descontos que podem chegar em torno de 60%, ter benefícios fiscais como ITBI reduzido, opção de parcelamento, gestão simplificada sem ônus com despesas ordinárias (água, luz, taxa condominial e IPTU), além de uma estruturação sólida de planejamento patrimonial.
A intermediação da NUATO também é um bom negócio no âmbito do segmento imobiliário. A comissão da startup é de 8% e está alinhada com a do parceiro italiano, sem equivalência no mercado brasileiro, pois o produto de Nua Propriedade é completamente novo no Brasil e não pode ser comparado com as atividades tradicionais de intermediação imobiliária. É importante observar também que esse valor não confronta com as normas brasileiras. Além disso, a empresa estrutura a operação minuciosamente e acompanha a transação de ponta a ponta, gerando comodidade e segurança para as partes.
Potencial de mercado
A NUATO entra em um segmento expressivo. Atualmente, no Brasil, em torno de 78% dos longevos têm casa própria, sendo que, destes, aproximadamente 50% estão endividados. Para se ter dimensão, só no estado de São Paulo, o número de longevos com casa própria e endividados é de 2,7 milhões.
No entanto, como explicado anteriormente, o mercado a ser desenvolvido pela NUATO não se restringe apenas aos 60+ que precisam de liquidez financeira, mas também àqueles que desejam manter ou melhorar seu padrão de vida, ou seja, viver melhor.
Neste cenário, a expectativa da NUATO é estar presente em todas as regiões do país dentro de, no máximo, três anos. Além disso, pretende adotar modelos complementares específicos e mais complexos no mercado de nua propriedade, promovendo maior escala e impacto socioeconômico.
(Texto e imagens: divulgação)
